本期大宸论道围绕存量改造项目的全流程设计管控展开，深度拆解前期手续、现场勘察、多专业设计协同、施工落地服务等核心环节，并结合医院改造等高难度专项场景分享实操经验，为业主与行业从业者提供系统性的旧改设计指引。

访谈由大宸设计运营总监张思远先生主持，特邀大宸设计建筑专业总工程师王文斌先生、结构专业总工程师徐志山先生、设备专业总工程师薛小兵女士。以下为整理的访谈内容：

一、改造项目前期核心工作原则

存量改造项目复杂度与实施难度普遍高于新建项目，前期工作的完备性直接决定项目后续推进效率与落地可行性，核心原则如下：

（一）功能定位前置锁定，界面书面确认

改造项目核心痛点之一是功能变更频繁导致的设计反复。前期必须与业主方明确功能改变方向，划定改造界面并形成书面确认文件，避免后续因功能摇摆造成大量无效工作，保障项目顺畅推进。

（二）资料收集与现场勘察双轨并行

改造设计的核心基础是完整的现状信息，需通过“收资+勘察”双重手段落实：

1. 资料收集：需获取项目原始竣工图、原设计图纸、结构检测报告等基础资料，作为改造设计的支撑依据。

2. 补测补勘：针对建成二三十年、原始图纸缺失的老旧物业，需由业主委托专业机构开展全范围测绘、勘察与结构检测，对建筑内外现状进行完整摸排，形成合法有效的设计依据。

3. 范围延伸：勘察不能局限于建筑本体，需同步覆盖周边环境、市政管线、管网接口、相邻建筑影响等外部条件，避免后续设计出现外部条件冲突。

（三）结构鉴定与实测为设计前置条件

1. 一切改造设计均以结构安全鉴定为前提，需通过鉴定明确老旧建筑的结构安全等级（A、B、C、D四类），判定结构承载底线。

2. 针对图纸缺失的老旧项目，仅靠鉴定不足以支撑设计，必须开展现场实测：通过抽芯、钢筋探测等手段，实测梁、板、柱的混凝土强度等级、钢筋规格与布置等核心参数，还原建筑结构模型，为后续荷载验算与加固设计提供准确依据。

（四）严守用地性质合规边界

1. 用地性质直接决定建筑的使用性质，是改造不可突破的合规底线。例如厂房、仓储类物业的改造方向通常限定为产业办公、创意产业等产业类业态，不得直接变更为住宅类功能。

2. 部分区域存在过渡期政策（如5年试用期），允许存量物业在期限内调整使用功能，后续可根据政策再办理用地性质变更。设计前期需充分核查属地政策，确保改造方案符合规划要求。

二、各专业现场勘察与设计核心要点

（一）建筑专业

建筑专业是改造项目的统筹龙头，核心目标是在有限的现状条件下，最大化满足现行规范与使用功能要求，现场与设计重点如下：

1. 现状核对与改造空间研判

（1）现场核对图纸与建筑实际布局、外立面现状的一致性，排查建筑是否涉及文保单位、历史建筑。若属文保/历史建筑，需开展专项调查并取得对应审批文件，改造需遵循对应保护要求。

（2）同步研判建筑的改造潜力空间，结合周边道路、消防车道等条件，预判消防、功能升级的可行性。

2. 消防合规设计

消防是旧改项目的核心合规难点，需重点落实：

（1）核查人员疏散宽度、楼梯数量是否满足现行规范；原有楼梯宽度不足、无法拆改的，可通过增设室外钢结构疏散梯补足疏散能力，钢梯需满足耐火极限与防火等级要求。

（2）按规范设置消防救援窗，最大化匹配现行消防标准。

（3）核对业态变更后的防火分区、防火等级是否匹配，按新功能要求调整消防分区设计。

（4）消防水池、水箱容积需按新功能标准重新核算。成品水箱施工便捷、落地快，但室外放置会破坏建筑立面与园区景观；屋面放置会显著增加结构荷载，需结构专业复核承载力并配套加固方案，需多专业协同确定设置形式。

3. 外立面与节能设计

外立面改造需同步落实绿色建筑、海绵城市、节能设计等现行要求：

（1）外墙保温、门窗更换需结合窗墙比、透光率、节能率指标整体建模计算，确保改造后满足现行节能规范。

（2）文保类项目需遵循“修旧如旧”原则，外立面色彩、材质需与原有风貌协调统一。

4. 加层与扩建的规划管控

利用厂房层高优势做局部加层、夹层的改造方案，需重新履行规划报批程序，核算建筑面积指标，确保符合规划管控要求。

（二）结构专业

结构安全是存量改造的底线，设计核心是在保障安全的前提下，最小化对建筑使用功能与空间的影响。

1. 荷载变更的核心影响

功能变更、加层、增设屋顶设备（消防水箱、空调外机、设备机房）等都会改变原有荷载分布，需重点关注：

上部结构荷载变更可通过加固手段解决，相对可控；基础荷载增加是改造难点，基础属隐蔽工程，加固施工难度大、对原有建筑扰动风险高，设计阶段需尽量控制基础荷载增量。

2. 常用结构加固形式

当前主流加固工艺包括增大截面法、粘钢/包钢法、碳纤维布/碳纤维板加固、体外预应力加固等，不同工艺适用场景不同：

（1）增大截面法：承载力提升幅度大，但会增加构件尺寸，压缩建筑净高，对使用空间影响显著；

（2）粘钢、碳纤维布/板加固：属轻量化加固工艺，构件厚度增加极小，对净高与空间影响弱，是旧改项目的优先选型；

（3）包钢法：多用于柱子加固，提升竖向承载能力。

加固选型遵循“安全优先、空间影响最小、综合效益最优”原则，平衡承载力需求与使用体验。

3. 基础微创加固技术

针对基础承载力不足的场景，优先选用微创加固工艺，减少对建筑本体与周边环境的扰动，主流工艺包括锚杆静压桩、树根桩、小型旋喷桩等。该类工艺施工空间要求低，无需大型设备进场，造价相对可控，适配既有建筑的基础加固需求。

4. 沉降观测与过程管控

荷载增加的改造项目必须提前布设沉降观测体系，全程监控建筑沉降与倾斜情况，避免因荷载变化引发不均匀沉降，防范结构安全风险。

（三）设备专业

设备系统属隐蔽工程，是旧改中最易被业主忽略、也最易引发落地问题的专业，核心围绕“利旧评估、系统升级、容量适配”展开。

1. 设备利旧评估

现场核查各类设备的老化程度、维保记录与剩余使用寿命：

（1）对灯具、电缆、大型主机等设备，通过外观检查、仪器检测输出功率衰减情况，判定是否具备利旧价值；

（2）核查防雷接地、预埋管线等隐蔽系统的资料与现状，评估可用性。

2. 管网综合与净高控制

梳理现有管线路由，结合新增系统管线做综合排布，结合建筑净高要求初步确定改造方向。老旧项目管线叠加后极易出现净高不足（如走廊净高低于2.1m），需多专业协同优化管线排布，保障使用功能底线。

3. 消防系统升级

（1）多数老旧建筑未设置自动喷淋、火灾自动报警系统，功能变更后需按现行消防规范全套增设。

（2）防排烟系统是高频难点：老旧建筑原设计无正压送风、防排烟系统，且常出现开窗位置被结构柱、剪力墙遮挡，无法满足自然排烟要求，需结合建筑方案做专项优化。

4. 设备增容与机房适配

功能变更普遍伴随用电、用水容量提升，需根据业态需求核算容量：

（1）原有系统有余量的优先利旧增容；

（2）容量缺口大的需新增机房、配电房，重新向供电等部门申请扩容；

（3）提前核查发电机房、配电房的空间余量，同步提资给结构专业复核荷载。

5. 空调与弱电系统

（1）空调系统：老旧建筑多无中央空调，改造需增设管井、屋面室外机位，穿墙开孔等需同步提资结构做加固复核；根据业态与运营成本需求，选型中央空调、VRV或分体空调。

（2）弱电与智能化：办公、产业类项目需布设完整智能化系统（灯光控制、空调控制、网络通信等），5G覆盖与智能化系统已属标配；商铺类项目需求相对简化。

三、施工阶段现场服务与管控要点

改造项目的现场不确定性远高于新建项目，设计方需高频介入现场服务，保障设计落地与施工安全。

（一）建筑专业现场服务

1. 外立面改造项目需现场把控材料选型、色彩效果，通过样板段确认工艺与观感，尤其文保项目需严格管控色调与原有风貌的统一性。

2. 外墙改造需核查基层处理工序，旧饰面铲除、新层附着等关键工艺需现场指导，保障施工质量。

3. 针对现场暴露的隐蔽问题，及时调整建筑方案，协调各专业解决冲突。

（二）结构专业现场服务

1. 动态沟通机制：与甲方、施工方建立常态化沟通，及时响应现场问题。

2. 关键节点管控：对结构薄弱部位、新旧混凝土界面处理（凿毛、界面剂施工）、植筋与锚栓施工等关键工艺做现场指导；明确禁止使用化学锚栓，要求采用机械锚栓保障耐久性。

3. 变更复核机制：针对现场突发情况引发的设计变更，建立专项复核流程，确保变更方案安全可靠，提升沟通效率。

（三）边营业边改造的特殊管控

商业、医院类改造项目多为分区施工、持续营业，对现场服务提出更高要求：

1. 需制定专项施工组织方案，严控施工噪音、粉尘对营业区域的影响，避免干扰正常运营。

2. 水电、管网等系统切换需制定过渡方案，提前规划切换时序，最大限度缩短停水停电影响。

3. 新旧材料、新旧系统的衔接需现场实测实量，即时调整设计，保障过渡自然、效果统一。

四、专项场景：医院改造的设计与实施要点

医院改造是所有改造类型中要求最高、风险最大的品类，直接关联生命安全与院感防控，对全专业协同要求极高。

（一）医院改造核心难点

1. 消防规范与医疗专项规范双重约束，合规标准严苛；

2. 系统复杂度高：除常规机电系统外，需叠加医疗呼叫、医疗气体、物流传输、净化空调等专项系统，集成难度大；

3. 大型医疗设备（CT、MR等）荷载大、且多为偏心荷载，对结构承载力与布局要求高；

4. 多数项目需在不停诊前提下实施，施工组织与院感防控难度极大。

（二）各专业管控要点

1. 建筑专业

（1）核心是在既有建筑框架内优化功能分区与流线组织：

（2）优化医患分流、洁污分流通道，尽最大可能匹配医疗流程要求；

（3）洁净区、普通区严格分区，避免流线交叉。

2. 结构专业

（1）提前对接院方与设备厂家，获取精准的设备荷载参数，区分集中荷载与面荷载，针对性做结构加固；

（2）重点关注设备偏心荷载对结构的不利影响，保障长期安全。

3. 设备专业

（1）洁污防控原则：给排水管线严禁穿越洁净区，施工通道不得穿越洁净区，杜绝交叉感染风险；

（2）空调与新风系统：不同洁净等级区域空调系统严禁串气，新风口远离污染源，排风避免影响其他区域；

（3）灯光设计：采用漫射型、暖色温光源（如3500K-4000K），护士站、病房等区域通过灯光营造温馨氛围，缓解患者紧张情绪；不同功能区域（手术室、诊室、病房）按规范匹配对应照度与光源参数。

（三）不停业改造实施保障

1. 利旧设备采取保护性拆除，降低资产损耗；

2. 制定新旧系统专项切换过渡方案，保障医疗服务不中断；

3. 编制精细化施工安全专项方案，重点管控噪音、粉尘、施工时段，降低对诊疗秩序与患者的影响。